FINANCIACIÓN, EL ALIADO AL COMPRAR

El crédito de vivienda es una excelente opción para financiar - además de ser la más popular- la compra de un inmueble, debido a que quienes no cuentan con un capital muy amplio pueden adquirir una propiedad y hacer uso de ella mientras la pagan, eligiendo el plazo y sistema de amortización que mejor se acomode a su presupuesto. 

Los créditos son una forma de mantener la dinámica comercial en la construcción, es por eso que gracias al número creciente y diverso de proyectos en el país, los constructores y los bancos se han convertido en aliados estratégicos, para consolidar un respaldo tanto para las empresas edificadoras como para los futuros compradores.

De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), entre octubre 2013 y septiembre 2014, los créditos entregados por las entidades financiadoras crecieron 11,3 % frente al año precedente, alcanzando los $7.112.383 millones de pesos constantes del cuarto trimestre de 2005. En total, en ese periodo de tiempo se financiaron 130.975 unidades habitacionales.

En los últimos años, el auge en la construcción, la estabilización en el mercado gracias a puntos como los subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés que están siendo exitosos al articular por primera vez el crédito y el subsidio y la oferta con la demanda, han posibilitado que cada vez más colombianos se animen a ser propietarios, según Augusto Posada Sánchez, presidente del Fondo Nacional del Ahorro.

¿Qué tan fácil es acceder a un crédito de vivienda? El País consultó a varios expertos que detallan cómo es el proceso de solicitud y ofrecen consejos para el buen manejo de estos. 

¿Quiénes pueden solicitar un crédito hipotecario?

Personas naturales con edad entre los 18 y los 69 años, que tengan una actividad económica demostrable, sujetos de crédito, es decir que no tengan reportes negativos en las centrales de riesgo, pueden adquirir vivienda nueva o usada, bien sea con un crédito en tasa fija y cuota fija de principio a fin, o tasa fija con cuotas variables en UVR. Ambas modalidades tienen ventajas. 

El punto más importante es tener la capacidad de pago para asumir las cuotas mensuales. Hay que tener en cuenta las políticas de aprobación de crédito y que los datos brindados durante el proceso sean veraces.

¿Cómo se calcula la capacidad de pago?

Sergio Pineda, asesor bancario, señala que los créditos de vivienda están amparados bajo la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, conocida como la ‘ley de vivienda’, la cual regula la relación entre la capacidad de pago y la cuota mensual del crédito de vivienda. Esto detalla que de los ingresos totales una persona puede destinar máximo el 30% para el pago de la cuota del crédito de vivienda.

“Muchas entidades bancarias tienen en sus portales varios simuladores para que el cliente decida si lo quiere y puede hacer desde su capacidad de pago si se presenta solo, es decir, con ese 30% del salario o puede simular desde el valor de la casa que quiere comprar y en este caso el sistema calcula con el valor total de la casa cuál sería el valor a financiar (70% por ley de vivienda) y cuál sería el valor de la cuota”, agrega.

¿Si una sola persona no tiene la capacidad, se pueden presentar varios?

Para el estudio del crédito se pueden tomar en cuenta los ingresos familiares, hasta el segundo grado de consanguinidad (padres, abuelos, hijos o hermanos) o único civil (adoptantes, e hijos adoptados). Esto es para aumentar los ingresos y la capacidad de pago, pero las personas quedan con las mismas responsabilidades y con los mismo beneficios.

¿Se necesita tener un fiador?

En este tipo de crédito no son tan comunes los fiadores pues la garantía real es el mismo inmueble que queda hipotecado en primer grado a la entidad bancaria. En caso de que el cliente quiera presentar un fiador, este debe tener ingresos similares o superiores al deudor, es decir tener capacidad de pago para cubrir el valor de la cuota que tenga el crédito. 

Este fiador queda con responsabilidad sobre el crédito pero no tiene beneficios sobre el inmueble. Así que en caso de que el deudor no pueda seguir pagando el crédito, el fiador o codeudor queda obligado a Seguir pagando. 

¿Se puede hipotecar una vivienda diferente a la que se está comprando? 

No. Con una línea de crédito de vivienda no porque por ley se debe hipotecar exclusivamente el inmueble objeto de financiación. 

¿Cómo elegir la entidad que más le convenga?

Adriana Valencia, contadora de la Universidad del Valle, manifiesta que lo primero que un cliente busca es la mejor tasa de interés. Sin embargo, actualmente todos manejan tasas muy cercanas, por lo tanto algunos clientes que han tenido experiencia con un banco lo eligen por tradición del banco. Un buen asesor es vital para una relación productiva. 

¿Cuál es el mejor plan de amortización?

El que se ajuste a la capacidad de pago y a la forma como varían los ingresos. Se tienen planes en cuotas fijas en pesos donde la cuota permanece fija de principio a fin y el saldo disminuye desde la primera cuota. También hay planes variables en UVR, los cuales están atados al comportamiento de la inflación dentro de los cuáles el Plan 90 (Amortización Constante a Capital en UVR) es el que genera menor costo financiero.

¿Para qué se necesitan los seguros?

Para enfrentar cualquier imprevisto que se presente. Con los seguros se busca asegurar tanto el inmueble ante un siniestro de incendio o terremoto como también asegurar al titular del crédito en vida y por incapacidad total y permanente. Ofrecen tranquilidad al evitar perder la inversión inmobiliaria ante una calamidad.

CRÉDITOS EN CIFRAS 

70% del valor total del inmueble es el máximo monto que se presta en un crédito de vivienda. 

145 créditos hipotecarios al día se están aprobando aproximadamente en Colombia. 

80 % del valor del inmueble se financia por medio de la figura Leasing Habitacional. 

Al comprar vivienda nueva, requiere dinero extra para la cuota inicial, gastos de estudio de crédito, escrituración, registro, instalación y los gastos para adecuar el inmueble.

No pagar las deudas o no hacerlo a tiempo tiene implicaciones negativas. Este es el inicio de procesos judiciales y de reportes negativos en las centrales de riesgo.

La tasa de interés se establece en el momento de efectuar el desembolso del crédito, según la modalidad de crédito solicitada por el cliente.