Ciudadelas, sus características y diferencias

Las ciudadelas son proyectos de vivienda que destacan por su magnitud y complejidad en el mercado inmobiliario y de bienes raíces.   Pese a que la región cuenta con algunas, la mayoría de personas no las identifican con claridad y las suelen confundir con otro tipo de urbanizaciones.

Definición

De hecho, como explica María Cecilia Ramírez García, gerente de planeación en la Constructora IC Prefabricados, “el término ciudadela proviene del italiano cittadella, que quiere decir ciudad pequeña”. Esta es al parecer la definición más conocida. 

Mientras que para Gloria Arizabaleta, arquitecta y coordinadora de mercadeo de la Constructora Meléndez, es necesario “precisar que una ciudadela, es en realidad un Plan Parcial de Desarrollo”, afirma.

Por lo tanto, se debe entender que tanto ciudadela como Plan Parcial de Desarrollo se refieren a un mismo tipo de proyectos de vivienda que consisten en grandes terrenos “planificados con altos parámetros de calidad urbanística y ambiental, donde se promueve un desarrollo ordenado del territorio y su articulación con los sistemas estructurantes de infraestructura de movilidad y de servicios públicos”, aclara Ramírez García.

Requerimientos

Respecto a sus habitantes, una ciudadela debe cumplir una serie de condiciones urbanísticas que por un lado brinden calidad y confort en las viviendas, pero por otro, también deben garantizar la dinámica interna de ciudad. 

Este último aspecto es muy importante, dado que una ciudadela puede llegar a incluir más de 10 mil viviendas, teniendo una gran población que exige programas de socialización. 

Es por esto, que para la gerente de planeación, “deben garantizarles dotación de servicios públicos domiciliarios con altos estándares, vías de acceso, movilidad, transporte y cercanía a los municipios vecinos. 

Además de generar fuentes de trabajo que permitan la sostenibilidad en el tiempo, y acompañamiento social para que haya una apropiación del nuevo hábitat y una buena convivencia en comunidad”, asegura.

Asimismo, para la arquitecta Arzabaleta, “un Plan Parcial o ciudadela debe contar con los requerimientos comunitarios”, entre los cuales se encuentran las zonas verdes, la zona comercial, la zona hospitalaria y de atención médica, colegios y guarderías, así como vías de conexión con otros centros urbanos.

De igual forma, sostiene Ramírez García, “estas urbanizaciones  deben ofrecer espacios para  generación de ingresos, así como centros logísticos, empresariales y comerciales. Porque el concepto de ciudadela es de integralidad social y ambiental”.

Diferencias

Las ciudadelas se caracterizan porque su construcción es más larga y se va concretando en diferentes etapas, todo ello debido a la extensión de estos proyectos urbanísticos que llegan a abarcar hasta 100 hectáreas.

Según Ramírez García, “esta pequeña ciudad moderna, realmente no es tan pequeña, ellas perfectamente pueden albergar entre 8.000 y 10.000 hogares”, expresa.

En cuanto a la capacidad habitacional se diferencia de otras urbanizaciones como los condominios que generalmente no tienen más de 120 casas. Y más aún de conjuntos cerrados con edificios de 15 o 20 apartamentos.

Al respecto, para Arizabaleta, “es importante aclarar que un Plan Parcial de Desarrollo solo se puede construir si está avalado por el POT y la administración local donde se encuentren los terrenos”. 

Esto presenta  una  diferencia en términos legales, ya que la ciudadela tiene un condicionamiento público, mientras que los proyectos de condominios se puede desarrollar a través de licencias privadas en los lotes que adquieran las constructoras.

Tal vez el rasgo más diferenciador de las ciudadelas es que permiten a las constructoras desarrollar diferentes tipos de urbanizaciones en su perímetro. Es decir,  pueden albergar no solo zonas residenciales, sino también conjuntos cerrados y edificios de apartamentos.

En cuanto al diseño de estas grandes urbanizaciones se propende  por generar interacción entre sus habitantes, retomando la convivencia pacífica entre vecinos de cuadra.  

Cabe agregar que mientras los condominios de casas tienen zonas comunes por la cuales deben pagar una administración y mantenimiento, en las ciudadelas, por el contrario, las zonas comunitarias son públicas y es la administración local la que está encargada. 

Por ello es importante que los habitantes de estas urbanizaciones tengan un sentido de pertenencia y propendan por el buen cuidado de todos estos espacios.